O presente trabalho pretende estudar a
viabilidade da construção de um Street
Mall em um terreno de 2240 m²
localizado em Alphaville Município de Barueri, Estado de São Paulo.
O interesse por este tema se deve à grande
demanda prevista para comércio de varejo no Brasil para os próximos dois anos e
por ser um sistema ainda pouco explorado no país.
Segundo pesquisas da Alshop (Associação
Brasileira de Lojistas de Shoppings) que realizou um levantamento no final de 2012, sobre os
principais empreendimentos do Brasil. E segundo este levantamento nos próximos
dois anos, serão implantados mais de 150 shoppings com um total de mais de 28
mil lojas para o setor, sendo 54,4% no sudeste brasileiro, ou seja, comparando
com os anos anteriores o setor teve uma alta considerável, o que nos faz
considerar um investimento nesse tipo de mercado.
Nos Estados Unidos o conceito de Street Mall é bastante difundido, podendo
ser encontrados em várias ruas e avenidas americanas, lá existe cerca de 40 mil
centros com uma proposta semelhante. No entanto, no Brasil esse tipo de
estabelecimento é pouco explorado.
Acredita-se que seja bastante lucrativo e com
retorno rápido do investimento. O objetivo deste estudo é comprovar ou não
essas questões.
Barueri tem um alto grau de desenvolvimento
nos setores comercial e de serviço. Vive um dos melhores momentos de sua
história, atraindo olhares de investidores. Estes fatores foram relevantes para
a escolha da cidade tendo em vista a viabilização do empreendimento.
Com uma localização privilegiada o terreno
está situado numa movimentada avenida de Barueri, perto de grandes
empreendimentos comerciais e residenciais de Alphaville, tornando o estudo de
viabilidade promissor. Ressalta-se o fato dos comércios próximos não serem
concorrentes ao empreendimento por se tratarem de ramos diversos.
A legislação em vigor na área estudada permite
construir até oito vezes a área do terreno. O terreno em questão encontra-se no
limite da zona comercial com a residencial, o que minimiza a concorrência e proporciona um
grande público alvo.
O Street Mall oferece ao consumidor, por meio de
conveniências e serviços o conceito de Centros Comerciais de Vizinhança,
levando em conta o fácil acesso de seus clientes. A população do entorno pode
encontrar produtos e serviços de qualidade, de uma maneira mais prática e sem
os transtornos de um shopping tradicional, tais como estacionamentos pagos,
excesso de público e demora para acessar a loja desejada. O pequeno shopping oferece
estacionamento gratuito no centro do empreendimento, na frente de todas as
lojas, facilitando assim o acesso às
mesmas, e também dispõem de uma equipe de segurança 24h.
Assim sendo, o consumidor tem a praticidade de
encontrar uma variedade de serviços mesmo local e com um acesso rápido. É o
empreendimento ideal para bairros residenciais, sendo um grande facilitador do
cotidiano dos moradores.
Para
demonstrar se é viável o projeto, este trabalho será dividido em duas partes, a
primeira delas será com relação a incorporação do pequeno shopping e a segunda
parte vai ser relacionada à parte construtiva do empreendimento.
Na
primeira parte, serão demonstrados os estudos feitos para a escolha do terreno,
sendo considerados entorno do local e da parte financeira. Serão utilizadas uma
série de tabelas e indicadores para analisar a viabilidade financeira. Será
apresentado o tipo de comércio ideal para o pequeno shopping assim como plantas
baixas e projetos 3D, também será abordada a legislação vigente no município de
Barueri.
Na
segunda parte será discutida a fase construtiva do empreendimento, na qual
serão demonstradas as etapas de construção, adequação com a lei vigente no
local, eficiência energética e térmica, cronograma de obra especificando semana
a semana, demonstrado por meio de tabela, itens que foram descartados por
inviabilidade técnica ou financeira, técnicas escolhidas, comparativo de
métodos construtivos, para determinar a melhor maneira do projeto se tornar
viável e atrativo com um pequeno orçamento.
Imagem
renderizada do empreendimento
Ao comparar o Steet Mall com um shopping convencional, é possível
visualizar uma grande diferença no valor do metro quadrado. Outros fatores importantes
são os diferenciais do empreendimento se comparado com estabelecimentos
comerciais de mesmo porte, tais como segurança 24h, estacionamento sem custo e
contando com o fácil acesso a todas as
lojas.
A localização do
terreno é promissora, pois ele encontra-se no município de Barueri, que vem
tendo um bom crescimento ao longo do tempo, também é importante ressaltar que o
terreno encontra-se em uma área comercial que faz divisa com uma área
residencial, o que torna possível atender clientes que estão em suas
residências ou em seus trabalhos. O entorno do terreno tem uma densidade
demográfica alta, criando assim muitos clientes potenciais.
Analisando a atual
situação econômica do Brasil, com o crescimento no números de Shoppings, o
índice de desemprego baixando, aumento da massa salarial e do crédito, podemos
concluir que é aceitável a construção do Street Mall.
Outro item de extrema
importância a ser ressaltado é do tipo de construção do empreendimento, a
alvenaria estrutural, o que torna a construção consideravelmente mais rápida.
Levando em conta que a obra em questão é horizontal, diferente de construções
verticais, não é necessário o termino de toda a fundação para inicio da etapa
de estrutura, pois a mesma será do tipo radier, concretada em faixas, e
permitindo a inicialização de outras etapas simultaneamente. O planejamento para execução da obra esta em
35 semanas contribuindo com uma grande importância para a viabilidade do
empreendimento, pois quanto mais rápido for a construção, mais rápido será
possível gerar fluxo de caixa para a empresa, o que diminui o tempo do Payback
e aumenta a taxa interna de retorno.
Após realização do DRE
do Street Mall para os próximos 10 anos, foi calculado um faturamento liquido
anual médio para o período de R$ 1.228.476,00, um custo operacional anual de R$
276.228,00 e uma margem liquida média de 65% ao ano.
Ao
utilizar os indicadores TIR e payback, chegamos em alguns valores que torna o
nosso empreendimento viável. A taxa interna de retorno ficou em 15% ao ano,
comparando com o nosso custo de oportunidade que seria a poupança que esta em
7,1% ao ano. O Payback simples esta em aproximadamente 5 anos e 6 meses e o
Payback descontado esta 6 anos e 11 meses, o que novamente demonstra que é
viável o nosso empreendimento.
Ao juntar todas as analises acima, chegamos a
conclusão que o nosso empreendimento é viável.
Texto extraído do Trabalho
de Conclusão de Curso, apresentado ao curso de graduação em Engenharia Civil,
da Fundação Armando Alvares Penteado como parte dos requisitos para a aprovação, orientadora MSc. Cristiana Furlan Caporrino.
Parabéns Paulo
Pusset e Alexandre
Khalil, agradeço a oportunidade de ter participado deste trabalho que foi obteve um ótimo resultado! Vocês surpreenderam no crescimento! Sucesso na carreira de vocês sempre!
Nenhum comentário:
Postar um comentário